定了!小产权房的最后一条路也堵死了

提起小产权房大家都不陌生,其实质就是无产权房,是在畸形市场上的衍生品,先天不足,却又“野蛮生长”。可能存在的“转正”,可能出现的拆迁补偿,以及实实在在可带来的租金收入,都成为投资客“赌”的理由,但根据官方的最新消息,这个梦或许真的该醒了。


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一纸通知,堵死小产权转正之路


近日,自然资源部下发了《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》,重申小产权房等不能通过登记将违法用地合法化,并要求加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记。


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此后,广州迅速跟进,印发《广州市“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作方案》的通知,明确小产权房一律不予确权登记。


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广州不会是唯一,相信接下来很多城市都会跟进,尤其是那些违建的小产权,或许伤筋动骨的那天已经不远了。


那么,明知有风险,为什么还有那么多人前赴后继,跳入小产权房的坑呢?我们不妨从现实和预期两个方面去看。


价格低,出租收益高


首先,房子的最基础功能是居住,而不少热点城市的商品房价已经长期盘桓在动辄500万+的高水平线上,让人望而却步。在此情况下,总价只需100万左右的小产房,就显得格外有诱惑力,成为不少略有积蓄,又无法上车商品房的刚需的选择。


虽然环境可能比较杂乱,但毕竟自己的房,还是比租房来的痛快,“租售同权”只是美好的愿景,根本不属于当下。


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此外,投资客同样会被小产权的低价格吸引,在持有相同体量的自有资金下,或许只能买1套商品房,但若将钱投入小产权房,瞬间就能变成好几套。


而一线城市的小产权房因为总价低,从出租回报率来看,是同类住宅的3倍,在不和商品住宅对比涨幅,只对比租金回报率的情况下,小产权房可以说是稳赢。


以深圳为例,小产权的当下租金回报率约在4.4%,而住宅的平均租金回报率仅在1.26%。也就是说,在全球大放水的背景下,哪怕跑不赢商品住宅的涨幅,也可以用来对抗通胀。


等待“转正”、拆迁补偿


看完现实原因,我们再来看看部分人的“豪赌”心理。


买小产权博拆迁,绿本变红本,涨幅超300%的巨大利润预期,刺激着一批批赌徒心态的投资客。


2017年,国土资源部、住房城乡建设部发文,在北京、上海、广州、武汉等13个城市开展全国首批利用集体建设用地建设租赁住房试点,此举被解读为小产权房“转正”的信号。


2019年两会对于小产权房的态度也是区别对待,并提出需要用长远的时间来提出解决方案。


甚至还有人大代表提出,政府收购已建成还未出售的小产权房用于经济适用房,已建成售出的,补办相关手续,补缴出让金等费用后可纳入房地产市场管理。让不少投资客看到了合法化的希望。


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除了等待“转正”,开发商的拆迁补偿,也是一大诱惑。一般在手续办全时,赔偿概率很高,哪怕认定买卖合同不合法,在合同认定和公证下,购房者一般还是能拿回买房款,同时也住了那么多年,资金损失不大,最多是损失些机会成本罢了。


亏的不多,但却存在暴击机会,这就是有人想赌的原因。


小产权房面临的调整方向


不对小产权进行合法化登记,是保障商品房购买者的公平性,不能让老实人总吃亏。


但小产权解决了外来务工人员的住房问题,如果以极端方式取缔,带来的又将是巨大的波动和资源浪费,还极有可能发生更多民生问题。


因此,未来小产房调整的方向可能是这样的。


首先,从源头上禁止新建,正在建设中的小产权房,查明土地性质后,在违法用地上(如耕地上建设的)应该立刻拆除,据了解,深圳、广州、东莞已经在加快清查力度。


同时,对已经进入市场小产权房,采取冷处理,也就是让时间去淘汰。小产权房牵扯的利益太多,已经进入市场交易的存量房也非常多,不但难以做到绝对合理,还可能因此引发一系列民生问题。最好的处理或许就是维持现状,禁止贷款,禁止抵押,禁止交易,没有户口,没有学区,让小产权房除了居住之外一点功能都没有。


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当房产的附属功能全部失去,“转正”等暴击之路又遥遥无期,聪明的资本自然会远离小产权房,而没有买卖的小产权房,自然会随着时间走向消亡。


警钟已经敲响,还想依赖小产权房逐利的人们,也该清醒清醒了。


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